「物件を先に押さえるべきか、融資を先に通すべきか」
これは、修業を積んできたシェフが独立する直前に、ほぼ全員がぶつかる悩みです。
そして、 多くの方がこの順序で迷っているうちに、致命的な失敗 をしてしまいます。
- 物件を契約してから融資申請に行ったら、 「融資が通らない可能性がある」 と言われた
- 融資を先に通そうとしたら、 「物件が決まらないと審査できない」 と止められた
- 物件契約金で自己資金が削られて、 融資審査の自己資金欄が一気に痩せた
この記事では、 川崎・横浜・東京23区 で多くの飲食店オーナーの創業融資をサポートしてきた経験から、
- 物件契約と融資申請の 3つのタイミングそれぞれのメリットとリスク
- 公庫担当者が物件のどこを見ているか
- 通過率を最大化する 推奨タイムライン
を、ぼかさずにお伝えします。
物件探しを始めた方、これから不動産屋と話す方は、 動き出す前にこの記事を読んでください。
「物件 → 融資」 or 「融資 → 物件」？答えは “並行”
ネットで「飲食店 開業 物件 融資 順序」と検索すると、いろんな意見が出てきて混乱します。 結論から言うと、 どちらか一方を完全に終わらせてからもう一方 という順序は、 どちらもオススメしません。
正解は、 「物件と融資を並行して進める」 です。 ただし、それぞれのフェーズで 公庫と物件オーナーの両方に納得してもらえる動き方 が必要で、 ここに慣れていないと、ほぼ必ずどこかで詰まります。
物件契約の3つのタイミングとその違い
タイミングA：物件契約 “前” に融資申請する
メリット
- 自己資金が削られない ため、審査時の資金状況が良く見える
- 複数の物件候補を 比較できる
- 不承認だった場合に 物件契約のキャンセル料が発生しない
デメリット
- 公庫担当者から 「物件が決まらないと具体的な審査ができない」 と言われる場合がある
- 申請から審査完了まで 時間がかかる傾向
- 物件オーナー側に 「融資が通るまで物件を押さえてください」 と頼みにくい
→ 基本的には推奨できません。物件の解像度が低い計画書は、評価が伸びません。
タイミングB：物件契約 “後” に融資申請する
メリット
- 計画書の 具体性が一気に増す（立地・席数・業態がリアル）
- 公庫の審査が スムーズに進みやすい
デメリット
- 契約金で自己資金が削られる（手付金・敷金・礼金など、数百万円が動く）
- もし 融資不承認 なら、契約金の戻りが少なく 大きな損失
- 工事や開業準備の タイムリミット が始まり、計画書を詰める時間が減る
→ 資金に余裕がある方ならアリ。ただし「融資が通らない可能性」を無視できないなら危険。
タイミングC：物件 “仮押さえ” + 公庫 “事前協議” の並行（推奨）
メリット
- AとBの 両方の良いところ取り
- 自己資金を温存しつつ、 物件の具体性も計画書に盛り込める
- 公庫担当者から 早めにフィードバック を得られる
- 不承認リスクを 最小化
デメリット
- 不動産屋との コミュニケーション能力 が必要
- スピード感 が問われる（仮押さえの期限は通常1〜2週間）
→ 当事務所が一貫して推奨しているタイミング です。
「仮押さえ」とは
不動産屋に「この物件で本契約に進む意思があります」と伝え、本契約までの 数日〜2週間程度、他の人に契約させない ようにしてもらうこと。
通常、仮押さえは 無料 or 少額の手付金で可能 です。 この期間を使って、 計画書を完成させて公庫に事前協議 に行きます。
公庫担当者が “物件” をどう見ているか
公庫の担当者は、物件情報を 3つの視点 で確認しています。
① 立地と業態の整合性
- 客単価 7,000円のコース料理店を、 オフィス街の昼ピーク向け立地 で出そうとしていないか
- 学生街で 高単価業態 を狙っていないか
- 周辺の 競合の客層・客単価 と合っているか
立地と業態がずれていると、「この計画は売上が立たない」と判断されます。
② 物件取得費の妥当性
- 家賃が 月商目標の10%以内 に収まっているか（飲食店の業界標準）
- 保証金（敷金）が家賃の何ヶ月分か
- 居抜き or スケルトン、それぞれの 改装コスト見積もり
家賃が月商比率で高すぎると、 継続経営の懸念 から融資額が圧縮されることも。
③ 物件規模と売上計画の整合性
- 席数 × 客単価 × 回転率 × 営業日数 が 物件規模に対して現実的か
- 厨房スペースは メニュー構成に対して十分か
- バックヤード（仕込み場、倉庫、トイレ動線）は 業態の運営に支障ないか
「12席のカウンターで月商500万円」のような、 物件規模を超えた数字 が書かれていると、即減点です。
よくある失敗パターン3例
失敗①：物件契約後に融資不承認
物件契約金として 300万円を支払った後、融資が通らず 、契約金の大半が返ってこなかったケース。
- 物件契約金は、原則 返金されません
- このリスクを避けるためには、 契約前に公庫の事前協議 を済ませておくこと
失敗②：物件未定のまま申請して、審査が長期化
「物件は決まっていないが、計画書はあります」で申請して、 3ヶ月以上審査が動かない ケース。
- 担当者は「具体的な物件が決まってから審査します」と判断
- その間に 資金繰りや開業時期がズレ込む
失敗③：物件契約金で自己資金が枯渇
物件契約金として手元の 400万円のうち300万円を支払い、 融資申請時の自己資金欄が 100万円に減った ケース。
- 公庫の審査は、 申請時点での自己資金額 を重視
- 「物件契約金として既に支払い済み」を みなし自己資金として認められるか はケースバイケース
通過率を最大化する “推奨タイムライン”
修業を積んだ本格派シェフが、確実に融資を通すためのタイムラインです。
| フェーズ | 期間 | やること |
|---|---|---|
| 1. 物件候補の絞り込み | 1〜2ヶ月 | 不動産屋複数社と関係を作り、候補3〜5物件にしぼる |
| 2. 計画書ドラフト作成 | 2週間 | 物件候補のうち本命1〜2件をベースに、計画書のたたき台を作る |
| 3. 仮押さえ + 公庫事前協議 | 2週間 | 本命物件を仮押さえ → 公庫担当者と事前協議 → 計画書のフィードバック取得 |
| 4. 計画書のブラッシュアップ | 2〜3週間 | フィードバックを反映し、面談で答える想定問答を整える |
| 5. 公庫面談 | 1日 | 税理士同席で面談に臨む |
| 6. 融資内諾通知 | 2〜3週間 | 融資の 内諾 が出たら、物件本契約に進む |
| 7. 物件本契約 | 数日 | 内諾を不動産屋に提示して契約 |
| 8. 工事・開業準備 | 1〜2ヶ月 | 内装工事、什器搬入、スタッフ採用、メニュー試作など |
→ 全体で 5〜6ヶ月 が目安。 ③〜⑥のフェーズで税理士のサポートが入る と、通過率が大きく変わります。
1,000万円超の融資を狙う場合の追加注意
希望融資額が1,000万円を超える場合、物件のチェックは さらに厳しく なります。
- 設備・物件への投資配分 の妥当性が深く問われる
- 物件取得費が大きい場合、 「家賃 vs 売上」のシミュレーション を緻密に求められる
- 2号店構想 を聞かれることもあり、その場合は1号店物件の 拡張性 も考慮される
川崎・横浜・東京23区で物件探し中の方へ
物件探しと融資申請を 同時並行で進めるのは想像以上に大変 です。 不動産屋とのやり取り、計画書のブラッシュアップ、公庫との事前協議 ── これらを 一人でこなすのは現実的ではありません。
当事務所は、 川崎・横浜・東京23区 を中心とした飲食店オーナー様の 物件選定段階からの伴走 を多数経験しています。 物件のメリット・デメリットをファイナンス視点で評価し、 仮押さえのタイミング、公庫との事前協議、面談同席まで一気通貫でサポートします。
以下に当てはまる方は、 無料相談（60分） でご状況をお聞かせください。
- 物件候補が 2〜3件まで絞れた が、どれを本命にするか迷っている
- 物件契約金で自己資金が削られる のが心配
- 公庫の事前協議 に行きたいが、何を持っていけばいいか分からない
- 1,000万円超の融資 を狙うので、物件評価も含めて相談したい
まとめ：物件と融資は “並行で動かす” のが正解
物件契約と創業融資申請は、 どちらか一方を完全に終わらせてから ではなく、 並行で動かす のが最適解です。
- タイミングA（物件前 → 融資後）：基本的に推奨されない
- タイミングB（物件後 → 融資後）：契約金で資金が削れるリスクあり
- タイミングC（仮押さえ + 事前協議の並行）：推奨
修業で培った技術と感覚を、 物件選定 → 計画書 → 事前協議 → 面談 のフローに正しく乗せれば、 理想の店を、理想のタイミングで実現できます。
物件探しは「不動産屋 vs 自分」の構図ではなく、 「不動産屋 + 公庫 + 税理士」をチームとして動かす イメージです。 一人で抱え込まず、 早めに第三者に相談する ことで、無駄な失敗を避けてください。