「居抜きとスケルトン、どっちで開業すべきですか?」
これは、無料相談の場でほぼ毎回いただく質問です。
ネットで検索すると、「居抜きはコスパがいい」「スケルトンの方が自由度が高い」と書かれていて、結局どちらを選べばいいか分からなくなっている方が多いと思います。
結論から言うと、「あなたの修業内容、自己資金、目指す店のイメージ」によって答えは変わります。 そして その判断を間違えると、創業融資の借入可能額が500〜1,000万円単位で変わる ことも珍しくありません。
この記事では、 川崎・横浜・東京23区 で多くの飲食店オーナーの物件選びと創業融資をサポートしてきた経験から、
- 居抜き／スケルトンそれぞれの 初期費用の現実
- どちらを選ぶべきかの 判断軸
- 物件タイプによって 創業融資の通過率と借入額がどう変わるか
- よくある 失敗事例3つ
を、ぼかさずにお伝えします。
これから物件を探し始める方は、 不動産屋に問い合わせる前にこの記事を読んでください。
まず用語整理：居抜きとスケルトンの違い
居抜き物件
前テナントが使っていた 内装・厨房設備・客席什器がそのまま残っている 物件のこと。
- 飲食店の場合、シンク、コンロ、冷蔵庫、客席テーブルなどがそのまま使える
- 「居抜き譲渡費」として 数十万〜数百万円 を前テナントに支払うケースが多い
- 入居から開業までが 1〜2ヶ月 と短い
スケルトン物件
コンクリート打ちっぱなし・配管のみの状態。何もない、完全に “ゼロから” 作る物件。
- 内装・設備すべてを自分で設計・発注する
- 改装期間は 2〜4ヶ月
- 自分の理想を100%実現できる代わりに コストと時間がかかる
💡 ポイント：居抜きとスケルトンの中間に「準居抜き」（一部の設備のみ残っている）も存在します。本記事では分かりやすく2種類に絞って解説します。
初期費用の現実
業態・規模によって変動しますが、 客席12〜15席のスモール飲食店 を前提にした目安です。
居抜き物件の初期費用
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 物件取得費（敷金・礼金・前家賃・仲介手数料） | 200〜400万円 |
| 居抜き譲渡費 | 100〜500万円 |
| 部分改装費（看板・サイン・一部内装の手直し） | 100〜300万円 |
| 厨房機器の追加・更新 | 50〜300万円 |
| 食器・什器・備品 | 50〜100万円 |
| 開業前の運転資金（家賃3〜6ヶ月分・人件費・仕入れ・広告） | 200〜400万円 |
| 合計 | 約700〜2,000万円 |
スケルトン物件の初期費用
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 物件取得費 | 200〜400万円 |
| 内装工事費（施工） | 600〜1,200万円 |
| 設計・デザイン料（工事費の10〜15%） | 60〜180万円 |
| 厨房設備・機器（新規導入） | 300〜600万円 |
| 給排水・電気・ガス工事（追加分） | 100〜200万円 |
| 食器・什器・備品 | 50〜120万円 |
| 開業前の運転資金（家賃3〜6ヶ月分・人件費・仕入れ・広告） | 200〜400万円 |
| 合計 | 約1,510〜3,100万円 |
→ 居抜きとスケルトンで、初期費用は約1.5〜2倍違います。
💡 見落としがち：設計・デザイン料は 工事費の10〜15% が業界標準で、12〜15席の小規模店でも 60〜200万円 はかかります。さらに 工事期間中の家賃 も発生するため、開業前の固定費が想像以上に膨らむケースが多いです。
居抜きを選ぶべきケース
① 業態が前テナントと近い
前テナントが居酒屋で、自分も居酒屋業態なら、厨房レイアウトや客席動線をほぼそのまま活かせる。 改装費が大幅に圧縮できます。
逆に、居酒屋物件で イタリアンを始める のは要注意。厨房設備が違いすぎて、結局スケルトン同等の改装費がかかることも。
② 開業を急ぎたい
「修業を終えてから半年以内に開業したい」というスピード重視のケース。 居抜きなら 入居から1〜2ヶ月 で開業できますが、スケルトンは 3〜5ヶ月 はかかります。
③ 自己資金が少なめ
自己資金 200〜400万円 クラスの方は、居抜き一択と思って良いです。 スケルトンの初期費用は最低でも1,500万円規模。融資が通っても、自己資金比率の問題で大型融資が引き出しにくく、運転資金まで届かないリスクが出ます。
④ 修業期間が3〜5年程度
修業期間がそれほど長くない場合、 「店のイメージが固まりきっていない」 ことが多い。 居抜きで一旦オープンしてから、徐々に自分の色を加えていく方が、リスクが低い選び方です。
スケルトンを選ぶべきケース
① 修業10年以上、明確な店のイメージがある
「カウンター12席、オープンキッチン、薪窯設置」というように、 譲れないこだわり がある方。 居抜きで妥協すると、結局後から大きな改装が必要になり、 二重コスト がかかることが多いです。
② 客単価7,000円以上の高単価業態
客単価が高い店ほど、空間設計と動線が売上に直結 します。 居抜きで動線が悪い物件を選ぶと、回転率が落ちて月商が伸び悩む原因になります。
③ 自己資金500万円以上＋1,500万円超の融資を狙う
自己資金がある程度ありつつ、 1,500〜2,500万円規模の融資 を考えている方。 スケルトンの初期費用は1,500〜3,000万円規模になるため、自己資金が薄いと運転資金まで届かないリスクがあります。 自己資金500万円以上が最低ライン、できれば700万円以上が理想です。
④ 業態が前テナントと完全に違う
居抜きで残っている設備を半分以上交換することになるなら、 最初からスケルトンの方が安く済む ケースもあります。
公庫融資への影響：物件タイプで結果が変わる
ここが本題です。 物件タイプは 創業融資の通過率と借入可能額に直接影響 します。
居抜き物件の場合
通過率は高め。理由は：
- 初期費用が安いため、 借入金額そのものが小さい → 審査ハードルが低い
- 物件の機能が既に証明されている（前テナントが営業していた）→ 担当者の安心材料
- 融資希望額が500〜1,000万円のレンジ に収まりやすい → 審査基準が緩めのレンジ
スケルトン物件の場合
計画書の精度が問われる。注意点：
- 改装費が大きいため、 借入希望額が1,000万円超になりがち → 審査ハードルが上がる
- 内装・設備の 投資配分の妥当性 を細かく聞かれる（どの設備にいくら、なぜ必要か）
- 工事スケジュールと 開業時期の整合性 を求められる
- スケルトンでも 自己資金比率が薄い と「設備過剰」と判断されることも
借入可能額と総事業費のリアル（参考値）
| 物件タイプ | 自己資金 | 借入可能額の目安 | 総事業費（自己資金＋借入） |
|---|---|---|---|
| 居抜き | 100万円 | 400〜800万円 | 500〜900万円（小規模・条件厳しい） |
| 居抜き | 300万円 | 700〜1,200万円 | 1,000〜1,500万円 |
| 居抜き | 500万円 | 1,000〜1,500万円 | 1,500〜2,000万円 |
| スケルトン | 500万円 | 1,300〜2,000万円 | 1,800〜2,500万円 |
| スケルトン | 700万円 | 1,800〜2,500万円 | 2,500〜3,200万円 |
| スケルトン | 1,000万円以上 | 2,000〜3,000万円 | 3,000〜4,000万円も視野 |
→ 同じ自己資金でも、 スケルトンの方が大型融資を引き寄せやすい 一方で、 計画書の精度が低いと逆に借入額が抑えられる 二面性があります。 また、 スケルトンで自己資金300万円以下では総事業費が足りなくなる ため、自己資金を増やすか居抜きに切り替えるかの判断が必要です。
よくある失敗事例3つ
失敗①：居抜き設備をそのまま使ったら故障続出
「コンロが古くて開業3ヶ月で故障」「冷蔵庫が業務量に耐えられず買い替え」というケース。 居抜き譲渡時に 設備の年数とメンテナンス履歴を確認しなかった 結果、開業後に予想外の出費。
→ 対策：契約前に、設備の購入年・メンテナンス履歴・残存価値を必ず確認。 中古の業務用機器の耐用年数は 5〜8年 が一般的です。
失敗②：居抜きの動線が業態に合わず、売上が伸びない
「厨房から客席までの動線が悪く、提供スピードが上がらない」「客席の配置で死角ができて回転率が下がる」というケース。 前テナントの業態と自分の業態が微妙にズレている場合に起こりがち。
→ 対策：物件下見の段階で、 自分の業態の動線シミュレーション を行う。 「ピーク時に何人で何席を回すか」を物理的に確認することが大事。
失敗③：スケルトン改装で予算オーバー、運転資金が枯渇
「最初の見積もり1,000万円だったが、追加工事で1,500万円に膨らんだ」というケース。 結果、 開業時の運転資金が薄くなり、3ヶ月後に資金繰りで苦しむ。
→ 対策：内装業者には 複数社から相見積もり を取り、想定の 1.3倍の予算で計画 を組む。 公庫の融資申請時にも、この余裕分を運転資金として組み込んでおくと安全。 設計料は 工事費の10〜15% が業界標準のため、最初から織り込んでおくこと。
修業経験者ならではの判断軸
修業を積んできた方は、物件を見るときに次の3点を意識してください。
① 修業先の厨房レイアウトを基準にする
修業先で 使い慣れた厨房レイアウト が、自分の店の最適解とは限りません。 ただし「自分が一番速く動けるレイアウト」は確実に修業先のもの。 居抜き選定でも、スケルトン設計でも、修業先を基準に評価する と判断がブレません。
② 客単価と席数の比率を確認
客単価7,000円のコース業態なら、 12〜16席 が現実的な上限です。 客席が多すぎると、シェフ一人での提供品質が落ちます。
③ 業界標準の家賃比率を守る
家賃は 月商の10%以内 が業界標準。 居抜きで安く済んでも、家賃が高すぎると経営が苦しくなります。 物件取得費の安さに飛びつかないことが大事です。
川崎・横浜・東京23区で物件を探している方へ
物件選びは、 創業融資の通過率と借入額を左右する最初の意思決定 です。 不動産屋は物件を売るプロですが、 ファイナンス視点で物件を評価するプロではありません。
当事務所は、 川崎・横浜・東京23区 を中心とした飲食店オーナー様の 物件選定段階からの伴走 を多数経験しています。 物件のメリット・デメリットを ファイナンス視点で評価 し、 居抜きとスケルトンの判断、初期費用の妥当性、融資戦略 までを一気通貫でサポートします。
以下に当てはまる方は、 無料相談（60分） でご状況をお聞かせください。
- 居抜き物件とスケルトン物件で 迷っている
- 物件候補が 2〜3件まで絞れた が、どれを本命にするか判断できない
- 初期費用と融資希望額の バランス が分からない
- スケルトンで開業したいが、 計画書の数字に自信がない
- 1,000万円超の融資を狙う ので、物件評価から相談したい
まとめ：物件選びは「修業内容と店のイメージ」で決まる
居抜きとスケルトンに 絶対的な正解はありません。 自分の修業内容、自己資金、目指す店のイメージから、 どちらが自分の理想を実現する最短ルートか を考えてください。
- 居抜き が向いている：業態が前テナントと近い、自己資金少なめ、修業3〜5年、開業を急ぎたい
- スケルトン が向いている：修業10年級、明確なこだわりがある、自己資金300万以上、業態が独自
そして、物件タイプは 創業融資の通過率と借入額に直結 します。 居抜きで500〜1,000万円のレンジを狙うのか、スケルトンで1,500〜2,000万円の大型融資を引き寄せるのか、 物件選定段階から融資戦略を組み立てる ことが、独立成功の最大のポイントです。
物件探しを始める前に、 第三者の専門家に一度ご相談ください。 不動産屋とのやり取り、計画書のドラフト、公庫との事前協議まで、 チームとして動かす ことで、無駄な失敗を避けられます。