「物件を先に押さえるべきか、融資を先に通すべきか」

修業を積んできたシェフが独立する直前に、ほぼ全員がぶつかる悩みです。

そして、多くの方がこの順序で迷っているうちに、致命的な失敗をしてしまいます。

• 物件を契約してから融資申請に行ったら、 「融資が通らない可能性がある」 と言われた
• 融資を先に通そうとしたら、 「物件が決まらないと審査できない」 と止められた
• 物件契約金で自己資金が削られて、 融資審査の自己資金欄が一気に痩せた

この記事では、川崎・横浜・東京23区で多くの飲食店オーナーの創業融資をサポートしてきた経験から、

• 物件契約と融資申請の 3つのタイミングそれぞれのメリットとリスク
• 公庫担当者が物件のどこを見ているか
• 通過率を最大化する 推奨タイムライン

を、ぼかさずにお伝えします。

物件探しを始めた方、これから不動産屋と話す方へ。動き出す前に、この記事を読んでください。

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「物件 → 融資」 or 「融資 → 物件」？答えは “並行”

ネットで「飲食店 開業 物件 融資 順序」と検索してみてください。いろんな意見が出てきて、混乱します。結論から言います。どちらか一方を完全に終わらせてからもう一方という順序は、どちらもオススメしません。

正解は、「物件と融資を並行して進める」です。ただし、それぞれのフェーズで公庫と物件オーナーの両方に納得してもらえる動き方が必要です。ここに慣れていないと、ほぼ必ずどこかで詰まります。

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物件契約の3つのタイミングとその違い

タイミングA：物件契約 “前” に融資申請する

メリット

• 自己資金が削られない ため、審査時の資金状況が良く見える
• 複数の物件候補を 比較できる
• 不承認だった場合に 物件契約のキャンセル料が発生しない

デメリット

• 公庫担当者から 「物件が決まらないと具体的な審査ができない」 と言われる場合がある
• 申請から審査完了まで 時間がかかる傾向
• 物件オーナー側に 「融資が通るまで物件を押さえてください」 と頼みにくい

→ 基本的には推奨できません。物件の解像度が低い計画書は、評価が伸びません。

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タイミングB：物件契約 “後” に融資申請する

メリット

• 計画書の 具体性が一気に増す（立地・席数・業態がリアル）
• 公庫の審査が スムーズに進みやすい

デメリット

• 契約金で自己資金が削られる（手付金・敷金・礼金など、数百万円が動く）
• もし 融資不承認 なら、契約金の戻りが少なく 大きな損失
• 工事や開業準備の タイムリミット が始まり、計画書を詰める時間が減る

→ 資金に余裕がある方ならアリ。ただし「融資が通らない可能性」を無視できないなら、危険です。

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タイミングC：物件 “仮押さえ” + 公庫 “事前協議” の並行（推奨）

メリット

• AとBの 両方の良いところ取り
• 自己資金を温存しつつ、 物件の具体性も計画書に盛り込める
• 公庫担当者から 早めにフィードバック を得られる
• 不承認リスクを 最小化

デメリット

• 不動産屋との コミュニケーション能力 が必要
• スピード感 が問われる（仮押さえの期限は通常1〜2週間）

→ 当事務所が一貫して推奨しているタイミングです。

「仮押さえ」とは

不動産屋にこう伝えます。「この物件で本契約に進む意思があります」。そして本契約までの数日〜2週間程度、他の人に契約させないようにしてもらうこと。

通常、仮押さえは無料か、少額の手付金で可能です。この期間を使って、計画書を完成させて公庫に事前協議に行きます。

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公庫担当者が “物件” をどう見ているか

公庫の担当者は、物件情報を3つの視点で確認しています。

① 立地と業態の整合性

• 客単価 7,000円のコース料理店を、 オフィス街の昼ピーク向け立地 で出そうとしていないか
• 学生街で 高単価業態 を狙っていないか
• 周辺の 競合の客層・客単価 と合っているか

立地と業態がずれていると、どうなるか。「この計画は売上が立たない」と判断されます。

② 物件取得費の妥当性

• 家賃が 月商目標の10%以内 に収まっているか（飲食店の業界標準）
• 保証金（敷金）が家賃の何ヶ月分か
• 居抜き or スケルトン、それぞれの 改装コスト見積もり

家賃が月商比率で高すぎると、継続経営の懸念から融資額が圧縮されることもあります。

③ 物件規模と売上計画の整合性

• 席数 × 客単価 × 回転率 × 営業日数 が 物件規模に対して現実的か
• 厨房スペースは メニュー構成に対して十分か
• バックヤード（仕込み場、倉庫、トイレ動線）は 業態の運営に支障ないか

「12席のカウンターで月商500万円」。こういう物件規模を超えた数字が書かれていると、即減点です。

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よくある失敗パターン3例

失敗①：物件契約後に融資不承認

物件契約金として300万円を支払った後、融資が通らず、契約金の大半が返ってこなかったケースです。

• 物件契約金は、原則 返金されません
• このリスクを避けるためには、 契約前に公庫の事前協議 を済ませておくこと

失敗②：物件未定のまま申請して、審査が長期化

「物件は決まっていないが、計画書はあります」で申請して、3ヶ月以上審査が動かないケースです。

• 担当者は「具体的な物件が決まってから審査します」と判断
• その間に 資金繰りや開業時期がズレ込む

失敗③：物件契約金で自己資金が枯渇

物件契約金として、手元の400万円のうち300万円を支払い、融資申請時の自己資金欄が100万円に減ったケースです。

• 公庫の審査は、 申請時点での自己資金額 を重視
• 「物件契約金として既に支払い済み」を みなし自己資金として認められるか はケースバイケース

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通過率を最大化する “推奨タイムライン”

修業を積んだ本格派シェフが、確実に融資を通すためのタイムラインです。

フェーズ	期間	やること
1. 物件候補の絞り込み	1〜2ヶ月	不動産屋複数社と関係を作り、候補3〜5物件にしぼる
2. 計画書ドラフト作成	2週間	物件候補のうち本命1〜2件をベースに、計画書のたたき台を作る
3. 仮押さえ + 公庫事前協議	2週間	本命物件を仮押さえ → 公庫担当者と事前協議 → 計画書のフィードバック取得
4. 計画書のブラッシュアップ	2〜3週間	フィードバックを反映し、面談で答える想定問答を整える
5. 公庫面談	1日	税理士同席で面談に臨む
6. 融資内諾通知	2〜3週間	融資の 内諾 が出たら、物件本契約に進む
7. 物件本契約	数日	内諾を不動産屋に提示して契約
8. 工事・開業準備	1〜2ヶ月	内装工事、什器搬入、スタッフ採用、メニュー試作など

→ 全体で5〜6ヶ月が目安です。③〜⑥のフェーズで税理士のサポートが入ると、通過率が大きく変わります。

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1,000万円超の融資を狙う場合の追加注意

希望融資額が1,000万円を超える場合、物件のチェックはさらに厳しくなります。

• 設備・物件への投資配分 の妥当性が深く問われる
• 物件取得費が大きい場合、 「家賃 vs 売上」のシミュレーション を緻密に求められる
• 2号店構想 を聞かれることもあり、その場合は1号店物件の 拡張性 も考慮される

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川崎・横浜・東京23区で物件探し中の方へ

物件探しと融資申請を同時並行で進めるのは、想像以上に大変です。不動産屋とのやり取り。計画書のブラッシュアップ。公庫との事前協議。これらを一人でこなすのは現実的ではありません。

当事務所は、 川崎・横浜・東京23区 を中心とした飲食店オーナー様の 物件選定段階からの伴走 を多数経験しています。 物件のメリット・デメリットをファイナンス視点で評価し、 仮押さえのタイミング、公庫との事前協議、面談同席まで一気通貫でサポートします。

以下に当てはまる方は、 無料相談（60分） でご状況をお聞かせください。

• 物件候補が 2〜3件まで絞れた が、どれを本命にするか迷っている
• 物件契約金で自己資金が削られる のが心配
• 公庫の事前協議 に行きたいが、何を持っていけばいいか分からない
• 1,000万円超の融資 を狙うので、物件評価も含めて相談したい

👉 無料相談のお申し込みはこちら

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まとめ：物件と融資は “並行で動かす” のが正解

物件契約と創業融資申請は、どちらか一方を完全に終わらせてからではありません。並行で動かすのが最適解です。

• タイミングA（物件前 → 融資後）：基本的に推奨されない
• タイミングB（物件後 → 融資後）：契約金で資金が削れるリスクあり
• タイミングC（仮押さえ + 事前協議の並行）：推奨

修業で培った技術と感覚を、物件選定 → 計画書 → 事前協議 → 面談のフローに正しく乗せる。そうすれば、理想の店を、理想のタイミングで実現できます。

物件探しは「不動産屋 vs 自分」の構図ではありません。「不動産屋 + 公庫 + 税理士」をチームとして動かすイメージです。一人で抱え込まず、早めに第三者に相談することで、無駄な失敗を避けてください。

なお、創業融資は「一人で公庫に行って交渉するもの」とは限りません。公庫と日常的に連携している税理士が計画段階から関与すると、数字の整合性と書類の質が上がり、審査は格段にスムーズに進みます。当事務所の審査通過率が100%（事前協議で見極めた案件）なのは、提出前に審査目線で整えるこの工程があるからです。