物件探しから始めると、飲食店の開業は失敗しやすくなります。
順番が逆だからです。先に「いくらまで借りられるか」を掴み、そこから払える家賃を逆算する。物件はその範囲で探す。この順番なら、契約してから資金が足りないと気づく事故が起きません。
この記事では、その逆算を4つのステップでやります。
ステップ1：調達可能額を掴む
使えるお金の上限は「自己資金＋借入」です。
創業融資の借入目安は自己資金の3倍前後。自己資金200万円なら、総額800万円前後が計画の上限になります。まずこの数字を出してください。物件サイトを開くのはそのあとです。
自分の場合いくらになるかは、AI創業計画書ツールで15分あれば試算できます。
ステップ2：総額を配分する
総額800万円なら、配分のたたき台はこうなります。
- 物件取得費：2〜3割
- 内装・厨房・什器：4〜5割
- 運転資金：2〜3割
物件取得費が240万円なら、保証金が家賃の8ヶ月分の物件で家賃25万円前後が上限、という計算になります。探すべき家賃帯が、物件を見る前に決まりました。
ステップ3：家賃から売上ラインを確認する
家賃が決まったら、その家賃で商売が成り立つかを確かめます。目安として使われるのが「家賃は月商の10%以内」です。
家賃25万円なら月商250万円。25日営業で1日10万円。客単価1,000円のカフェなら1日100人、客単価4,000円の居酒屋なら1日25組前後。この数字を、その立地で現実に出せるか。これが物件を見るときの本当の問いです。
内見のときに座席数と回転のイメージを重ねてください。売上の組み立て方は売上予測の立て方で詳しく書いています。
ステップ4：契約は融資と並行で進める
いい物件が見つかっても、すぐ本契約してはいけません。融資が否決されたら、保証金が宙に浮きます。
正しい順番は、仮押さえ（申込）→ 融資の見通しを付ける → 本契約。物件と融資は「どちらが先」ではなく並行です。この進め方は物件契約のタイミングに詳しくまとめています。
「いい物件」の定義が変わる
この逆算をやると、物件の見え方が変わります。駅近で内装がきれいな物件が「いい物件」なのではなく、自分の調達力と売上計画に収まる物件が「いい物件」です。
背伸びした物件で始めた店は、家賃が重く、価格を上げざるを得ず、客足が伸びる前に運転資金が尽きます。物件は妥協ではなく、計算で選ぶものです。
よくある質問
- Q. 飲食店の物件は、駅から近いほうがいいですか？
- A. 業態によります。ランチ主体や回転勝負の店は駅近の意味が大きいですが、予約制や目的来店の店は、駅距離より家賃の軽さが効きます。家賃が軽ければ損益分岐点が下がります。
- Q. 物件が決まっていないと、融資の相談はできませんか？
- A. 相談は物件が決まる前からできます。候補物件の家賃で試算しておくと、決まってからの動きが早くなります。最終的な申請には物件の情報が必要です。
- Q. 家賃は月商の10%というのは絶対ですか？
- A. 絶対ではなく警戒ラインです。原価率の低い業態なら15%でも回ることがあります。大事なのは、家賃を含めた固定費の合計と売上のバランスで見ることです。
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この記事は飲食店の開業・創業融資ガイドの一部です。資金の全体像、物件と設備、創業計画書、融資の申込までを準備の段階順にまとめています。