「居抜きなら安く開業できる」。物件サイトでこの言葉を見て、飲食店の開業を考え始めた方は多いはずです。
半分は本当で、半分は誤解です。居抜きで安くなるかどうかは、前の店から何が引き継げるかで決まります。そして引き継げるものは、物件によってまったく違います。
この記事では、居抜き物件で「引き継げるもの」と「引き継げないもの」を対比で整理します。内見のとき、どこを見ればいいかが分かるはずです。
居抜き物件とは
前のテナントの内装や設備が残ったまま貸し出される物件のことです。飲食店の場合、厨房設備・カウンター・客席・空調・ダクトなどが残っています。
対になる言葉がスケルトンです。こちらはコンクリート打ちっぱなしの状態で、内装も設備もゼロから作ります。
同じ広さの店でも、スケルトンからの内装工事と、居抜きの改装では、初期費用が数百万円単位で変わることがあります。だから居抜きは人気があります。ただし、その差額は「何が使える状態で残っているか」次第です。
引き継げるもの
造作（内装・設備）
厨房機器、カウンター、テーブル・椅子、照明、ダクト、グリストラップ。これらは「造作譲渡」という形で前のテナントから買い取るのが一般的です。無償譲渡の場合もあります。
造作譲渡料は物件ごとに交渉で決まります。金額を見るときのポイントは、総額ではなく中身です。何が含まれているのか、品目のリストを必ずもらってください。「厨房一式」としか書いていない譲渡契約は、あとで揉めます。
インフラの容量
電気の契約容量、ガスの配管径、給排水の位置。飲食店仕様になっている物件なら、これらを引き継げます。
これが実は、目に見える設備より価値があります。スケルトンから飲食店仕様にする場合、電気容量の増設やガス管の引き直しは、それだけで大きな工事になるからです。
ダクトと排気経路
焼き物や揚げ物をやる店にとって、ダクトは生命線です。既存のダクトが使えるなら、大きな工事が一つ消えます。ビルの排気経路は後から変えられないことが多いので、ここが使えるかどうかは物件の価値を大きく左右します。
引き継げないもの
営業許可
いちばん誤解が多いところです。前の店の飲食店営業許可は、引き継げません。営業許可は「営業者」に対して出るものなので、店主が変われば新規で取り直しです。保健所の検査もやり直しです。
設備が残っているぶん検査には通りやすいですが、基準は年々変わります。前の店が通っていた設備でも、今の基準では手直しが必要になる場合があります。
賃貸借契約の条件
家賃、保証金、契約期間。これらは前のテナントの条件を引き継ぐのではなく、貸主と新規に契約します。「前の店は家賃20万だったのに、募集は25万」ということは普通にあります。
常連客と評判
場所が同じでも、客は引き継げません。むしろ前の店の記憶が残っているぶん、「また居酒屋か」「前の店のほうがよかった」という比較から始まります。前の店が閉店した理由は、必ず調べてください。立地が原因で閉めた店の跡地なら、同じ理由であなたの店も苦しみます。
設備の保証
譲渡された厨房機器は、基本的に現状渡しです。冷蔵庫が3ヶ月後に壊れても、誰も補償してくれません。内見のときに製造年を確認し、古い機器は「壊れたら買い替える費用」を最初から資金計画に入れておくべきです。
内見でチェックする5点
よくある質問
- Q. 居抜き物件の造作譲渡料は、融資の対象になりますか？
- A. 設備資金として日本政策金融公庫の融資対象になるのが一般的です。ただし譲渡内容の内訳がわかる書面が必要です。「一式」表記のままだと審査で止まります。
- Q. 居抜きとスケルトン、結局どちらが得ですか？
- A. 自分のやりたい業態と、残っている設備が合っているかで決まります。ラーメン店の跡地でカフェをやるなら、厨房のレイアウトが合わず、結局大きな工事になることもあります。
- Q. 前の店の閉店理由は、どうやって調べればいいですか？
- A. 仲介会社に直接聞くのが第一歩です。あわせて近隣の店に立ち寄って聞いてみると、立地の実情（昼夜の人通り、客層）まで分かることが多いです。
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この記事は飲食店の開業・創業融資ガイドの一部です。資金の全体像、物件と設備、創業計画書、融資の申込までを準備の段階順にまとめています。